资色・深度丨盈利遭分食、规模与举债并行中交地产“央企前三”梦难圆

“央企前三”的豪言犹在耳。去年年中,中交地产(000736,股吧)迎回结束绿城“学徒”生涯的李永前,彼时,李永前为中交地产立下“三级跳”flag:2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远超千亿。不过,从近日中交地产发布的2019年业绩情况来看,理想很丰满,现实却很骨感。

年报显示,2019年,中交地产实现签约销售金额293.87亿元,权益签约销售192.26亿元,这一成绩,距离350亿目标还有不小的缺口。

那天,正好是李锋和两个同事值夜班,三人穿好隔离服走进病区,第一件事就是找到老先生,拿出工作手机。“老爷子,想不想跟女儿通一个电话?我们找到她了。”大家并没有把握,因为老先生起初对很多事是拒绝的。但那一刻,老人家点头了。

这些日子,老爷爷正在全速康复中。照片中的主人公之一、中山医院医疗队刘凯说,老先生自3月5日那次接受CT检查后,身体情况和心情都越来越好。昨天,他的高流量氧也已经停掉,改用普通的鼻导管;下午,由护士护送他去做CT。让人欣喜的是,老爷爷已不用躺在床上,也不再需要医生“护驾”,他能坐起来了!

国家中医医疗队江苏队领队陆敏承担了医院开舱首夜的行政总值班任务。他介绍,这家方舱医院除了常规治疗和人文关爱,患者还将服用张伯礼院士亲拟的汤剂。此外,医护人员还会采用中医非药物疗法,教授患者五禽戏、太极拳等,促进患者康复。

很多医务人员说,站在蓝天白云下,望着这张巨幅海报,会有一种难以言明的激动与感动。也正因此,很多人说:这是2020年最美照片,没有之一。

还记得那位欣赏落日余晖的87岁老爷爷吗?昨天,复旦大学附属中山医院传来好消息:他已经可以下床了!

中交地产遭遇“钱荒”

“从组建突击队到去定点隔离酒店看护,我至今没有告诉老母亲,怕她担心。每次她问我在忙啥,我都告诉她在单位上班呢。我想等疫情结束后再告诉她。”

同时,中交地产也面临着不小的短期债务压力。根据年报,中交地产一年内到期的非流动负债约44.71亿元,占当期63.38亿元在手现金的70.5%。

据中山医院医疗队介绍,老先生各方面情况已显著转好,最近核酸检测阴性,CT也显示肺部病变较前改善。近期,医护人员在帮助他加强康复锻炼,再次随访核酸检测,争取让他早日痊愈!

在隔离酒店里的一项重要工作是及时清理因隔离期结束回家或确诊转诊离开人员的房间。刘晓明说,起初他在整理房间时还是会像家里那样,把被子高高扬起再铺展开,但很快就被专业人员制止:“病毒可能就附着在这些床被上面,扬起来会增加病毒在空气中的流动。”刘晓明这才意识到,自己离病毒已经如此接近,必须时刻打起十二分的注意。

2020年,我们目睹人世间最初的美好——生命的搁浅与重生的希望,照片上的夕阳,照亮了所有人的回家路。

“我已经比以前好很多很多啦!”如今,老爷爷遇到潘文彦就说,“我很快就要好了,就可以回家了!”如今,老先生还成了病区的“音乐担当”,一会儿独唱《何日君再来》,一会领着大家唱国歌。

尽管如此,和讯房产也注意到,在中交地产5.43亿元的归母净利润中,非经常性损益达2.84亿元,占据净利半壁江山,同为央企的中海地产和中国金茂,归母核心净利润则分别达82%、94%。对此,中央财经大学教授鲁桂华认为,做大非经常性损益很有可能是中交地产“美化”最终盈利数据的方式。

“就是一分半钟的通话,老人流下了眼泪”

房地产贷款和发债融资紧缩之下,中交地产的资金压力还表现在频繁提供担保。年报显示,报告期末中交地产实际担保余额合计82.51亿元,实际担保总额是公司净资产的3倍。和讯房产查阅企业公告获悉,去年全年,中交地产为子公司提供担保案例达10起。其中,10月,为武汉中交德禄香颂置业有限公司1.5亿元开发贷款提供7950 万元担保,6月,为四川雅恒7.95亿元贷款提供2.62亿担保。

在此期间,医疗、护理、营养、心理……一切都在相辅相成中配合着,铺设着病人最终的康复回家之路。

“在这种情绪下,不论我们有多好的治疗技术,如果病人不积极配合,一切都是杯水车薪。生命生命,首先取决于病人本身想生,想活下去!”李锋和队友们把自己的发现第一时间报告给领队、中山医院副院长朱畴文以及临时党支部书记余情。大家连夜讨论,达成共识——在全力治疗的同时,关注病人的心理与情绪,扭转病房的气息!

财经评论员严跃进表示,提供担保是企业比较主流的做法,打“保票”能够降低资金成本,缓解相应的资金压力。“通过这个融资能够带来一些资金的稳定。这也侧面表明中交地产确实面临资金压力,需要融资度过相应的难关。”

除了规模上的失意,中交地产净利润也出现近4年来首降。根据中交地产披露的2019年度报告显示,期内,实现营收140.63亿元,较上年同期增长57.16%,利润总额17.91亿元,较上年同期增长16.14%,而归属于上市公司股东净利润一项则为5.43亿元,较上年同期下降33.01%。

进入2020年以来,中交地产在土地市场上的表现更为勇猛激进。截至目前,中交地产大手笔斥资103亿元持续加码北京、郑州等七个城市,平均每9天便斩获一宗土地。值得一提的是,2月,中交地产披露自上市以来的首笔永续债计划,用以补充公司营运资金及偿还金融借款。

老先生开口第一句话,曾让医生听了很心酸

低迷的市场环境和高压的融资政策并未阻碍中交地产扩张的脚步,自去年开始,中交地产便加速拿地进程。根据年报披露, 2019年,中交地产新增土地 15 宗, 计容建筑面积 229.54 万平方米, 土地购置总价款 181.59 亿元, 权益价款 118.00 亿元,借此新进入合肥、厦门两座城市。

受益于期内结利项目增加,收入结转增加,2019年中交地产营收上涨近六成,不过尴尬的是,中交地产净利润却下滑33.01%至5.43亿元。

6:20是突击队每天清晨集合的时间,做完车辆消毒后,他们便开始了一天的忙碌。三餐中最难运送的是早餐。由于饭菜要运往疫区医院,所以没有配备可重复利用的保温设备。刘晓明和他的队员们既要与时间赛跑,尽可能给一线医护人员多留出一些吃饭的时间,又要和气温赛跑,保证送到医院的饭菜是热的。“我们自己冷点累点都没事,一定要让医护人员吃上口热乎饭。”

那晚,这张照片感动了亿万人。有网友说:两人看的是夕阳,大家却仿佛看到了战胜疫情的曙光,落日余晖,刻骨铭心。也有人因为这个画面定格,从此多了一份远方的牵挂,“期待老先生好起来,给大家拉一段小提琴”。

采访接近尾声,刘晓明说他和突击队员们其实都只是普普通通的志愿者,武汉是他们的家,能为抗击疫情做点事,他们心里觉得踏实、满足。其实,不光刘晓明、刘磊、音勇,各地检察机关的干警们都奋战在战“疫”一线。虽然身处不同的环境、不同的岗位,但他们心里都和刘晓明、刘磊、音勇一样,有着相同的想法——“能为抗击疫情做点事,心里觉得踏实。”

“我们当医生,不太落泪。但就这一句话,听得我很心酸。”李锋说,在武汉的医院里与患者们相处一段日子就会发现,很多老人因为疾病关系,住院很久。并且,由于不擅长用手机,也因为病情的缘故,他们已许久没能跟家人联系。

酒店8层至13层是疑似患者的隔离区,4层至7层是工作人员的办公休息区,刘晓明住在4层。有次他给家里打电话,本想开个玩笑:“万一我真有个啥情况,直接上楼就能隔离,一点也不麻烦。”但听到这句话后,家人沉默了。

一边将土地频频收入囊中,另一边则是真金白银流水般的出账。根据年报,2019年,中交地产土地成本为49.31亿元,占营业成本的46.97%,同比大幅增长141.52%。

通过翻阅近年年报,和讯房产发现,2017年,中交地产曾花费6.4亿元收购华通置业,2018年,再以8.7亿元收购北京联合置业,两笔收购带来的大额非经常性收益均大幅抬升了其报告期内的净利润。以2018年收购北京联合置业为例,该交易为中交地产在当期带来了2.9亿元的非经常性收益,占据当期非经常性损益的一半以上。而在2019年,中交地产此项收益为零。

当晚9点,现代快报记者在现场看到,位于大花山户外运动中心的江夏方舱医院仍然亮着灯,不断有车辆将患者转运至此。医护人员在场馆内,将患者安排到相应的床位,并询问病情。

同日,中山医院将这张照片制成巨幅海报,悬挂在院内多处建筑上。海报上的话语——“人间值得”“我们一起拼搏”,连同这张照片,再度温暖了很多人。

“康复后,我想用小提琴为你们拉一首歌”

和讯房产根据公开数据整理

2月初的武汉依然寒冷,伴着寒意早起对很多人来说很难,但刘晓明却说这是最温暖的事:“又可以为防疫贡献一天力量了!”

交流很困难。大家慢慢才知道:他有一个女儿。李锋与同事们在忙碌的工作之外,开始多方打听,他们通过老先生开始时所待的病区查到一个号码,打过去是一个单位座机,几次打听之后获悉,这是老先生女儿的单位,而女儿也确诊了,正在雷神山医院治疗。又经过几个曲折的电话,李锋与同事们终于获得了他女儿的手机。

人间值得,有你们真好!

在此背景下,为快速实现进击央企前三的战略目标,中交地产不惜举债前行。截至期末,通过银行贷款、关联方借款、信托等方式,中交地产融资总额达214亿元,最高融资利率达9.98%,而2018年中交地产的融资规模为143.22亿元。

李锋在治疗之外,还和同事们做了另一件事:联系家属。老先生的家属到底在哪里?问老先生,他要么说不清楚,要么默不作声,毕竟是年近九旬的老人,你难以期待一个快速、便捷、直接的答案。

和讯房产梳理发现,中交地产积极拓储过程中不乏高溢价拿地案例,以去年12月竞得昆明呈贡区地块为例,溢价率就高达96%,几近翻番,而在密集拿地的5月,除一宗底价成交外,其余溢价率均超40%,规模意图明显。

同刘晓明一起承担定点隔离酒店看护任务的还有武昌区检察院的志愿者刘磊、音勇。和刘晓明一样,在隔离酒店的10多天,也让他们记忆深刻。“身处病毒高度密集的房间,口罩呼吸不畅再加上高度紧张,突然感觉时间慢了下来,甚至自己的一呼一吸都听得真真切切。”刘磊说,虽然来之前已经做好了心理准备,但真的每天和病毒打交道,心里还是有些忐忑。

国家中医医疗队江苏队副队长王醒从下午开始,就在医院里接收患者。“江苏队管理的病区,已经接收了5名病人,逐一完成了病情评估。明天开始,中药也将到位。”

现代快报记者了解到,这家医院的方舱B区建设也已接近尾声,不久后将投入使用,总床位达900张。

运送物资看似平淡,但并非没有波澜。2月4日10点,刘晓明接到了一项紧急任务——天佑医院医用氧气告急,需要马上调配。10分钟后突击队集合完毕,但当他们驱车到达医院后才发现,车辆不能满足氧气运送条件,只得临时协调专业运输车辆进行运送。“类似的小插曲时有发生,但无论什么情况,只要接到任务,我们都第一时间冲上去,随时备战。这就是突击队。”

受土地款增加影响,2019年中交地产经营活动产生的现金流量净额减少179.56%,为-46.12亿元。值得注意的是,自2014年起,中交地产经营活动现金流净额保持负数水平,这一记录刚刚在2018年被打破,实现转“正”,如今,该指标再次回“负”。

“他不是不想吃,当时的他连举起一个水杯的力气都没有啊!”中山医院医疗队护士长潘文彦第一次穿好防护服踏进病区,看着老先生,内心有种说不出的滋味。潘文彦说,这样的老人家,病区里还有三四个。“当地的医务人员已经撑了一个多月,真的很不容易,看着他们眼睛泛着血丝、满脸的疲惫,你真的无权去说任何人。”潘文彦与护理团队约定:我们来了,让我们来好好照顾这些病人。

此外,报告期内,中交地产对可能发生减值损失的资产计提了资产减值准备,共计5.6亿元,而资产减值损失占净利润的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的50%。

“危险总是会有的,但和一线医护人员相比,我们这些算不了什么。”刘晓明和他的队员们如今已经顺利完成定点隔离酒店的看护工作,回到家中隔离观察,每日在微信群里说句“一切正常”,成了他们早起互相问候的独特方式。

对此,和讯房产查阅年报获悉,其主要原因归结为三方面,一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益,本年无此项;二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润;三是受少数股东损益的影响。

江夏区方舱医院副院长、国家中医医疗队江苏队队长史锁芳介绍,从下午开始陆续有病人转运至这里,截至晚上9点,已接收新冠肺炎轻症患者45人。“第一天开舱,各方面工作都在磨合中。明天,收治病人将达到200人。”

治疗之外,医疗队员做了另一件事:联系家属

刘磊家里的“谎”就是他三岁半的儿子对他撒的。在隔离酒店里值守的一天晚上,刘磊和儿子视频聊天,见儿子情绪不高,他便问儿子是不是因为半个多月没见到爸爸,想爸爸了。儿子倔强地使劲摇了摇头便挂断了电话。可电话挂断不久,儿子忍不住又拨了过来,小家伙在屏幕前哭得稀里哗啦,刘磊的心头也是一颤,稚嫩的“谎言”终究没有抵住强烈的思念。

对中交地产而言,庞大的非经常性收益归功于公司对非金融企业收取的资金占用费的逐年增加。该指标从2017年的6864万元飙升至2019年的3.5亿元,且自2018年起,该项收益远超公司扣非后主营业务的净利润。

当然,好转还有一个过程。李锋陪伴老先生去做过两次CT,但都是“快去快回”,当时老先生也是卧床,吸氧,大家都害怕路上一点点耽搁,导致他病情不稳。后来,他的情况一天天好转,直到3月5日,他身体正好,夕阳正好,27岁的刘凯陪着87岁的他,定格了这张落日余晖图。

中山医院这支136人的医疗队,于2月9日进驻武大东院重症病区。不久后,老爷爷就因病情加重转入,中山医院消化科李锋深深记得2月13日第一次到他床头查房时的对话。“老先生,您情况怎么样?”只记得当时老爷爷微微睁开眼,用极其虚弱的声音说:“医生,我想回家。”

也要让医护人员吃上热乎饭”

这一点,在中交地产持有的项目中亦能找到答案。根据2019年年报披露,55个项目中,中交地产100%持有项目仅有7个,合作开发项目达48个,持股比例在50%以下的有20个,而在分别拥有37、20个合作开发项目的2018、2017年、持股在50%以下的分别是14个、2个。

也是昨天,在武汉大学人民医院东院区,中山医院支援湖北医疗队领队朱畴文,向志愿者甘俊超颁授中国科学院院士、中山医院院长樊嘉签发的感谢状。正是甘俊超抓拍下的这张医生陪患者欣赏落日的照片,感动了全国。为致敬所有奋战在一线的队友,这张照片被制作成巨幅户外海报,昨天出现在中山医院的多处建筑上。海报上印着两句话“人间值得”“我们一起拼搏”。

“我们来了,让我们来好好照顾这些病人”

而就在一周前,老爷爷的病情还一度成为全国人民的牵挂。那天正是3月5日,武汉大学人民医院东院,中山医院医疗队队员刘凯在护送这名87岁的老爷爷做CT途中,特意停下来一会儿,让已住院近一个月的他欣赏久违的日落。余晖下,两个身影,病人和医生,87岁和27岁,一起用手指着太阳,相携沐夕阳。

老爷爷已不用躺在床上,他能坐起来了

“作为全国驰援武汉的医疗队之一,中山医院医疗队为大家所熟知,更多是源于一张落日余晖下的温暖瞬间。这张照片何曾不是唤起了很多人的从医初心!”有队员这样说。

勇气:“任何地方都可能有病毒

不过,更具戏剧性的是,在归母净利润下滑三成至5.43亿的同时,少数股东损益却大幅提升70%至5.79亿,占全年净利润的51.6%,而这一比例在2018年仅为29.7%。“这说明企业持股比例在快速下降,且平均而言,所有项目中其他合作开发企业股权占比可能过半。”鲁桂华表示。

作为中交集团地产板块A股“嫡子”,中交地产承载着中交集团做大做强房地产业务的雄心,不过,从这份成绩单来看,若要让中交地产在中国房地产排名榜上与绿城并驾齐驱,进入千亿房企阵营,中交地产面临的难题不少。

也是从昨天起,一系列来自武汉抗疫一线的临床实战“公开课”启动录制,参与授课的全部为复旦大学附属中山医院赴武汉医疗队的专家。余情说,“公开课”的第一节,就会讲医学人文关怀,就从这张落日余晖图讲起。

老爷爷为何对中山医疗队有这般感情?记者采访了照片背后这支“陪你看夕阳医疗队”才知道,人世间没有无缘无故的爱,是生死相守,换来了这份真情流露。

昨天,刚做完CT检查的老爷爷,再次向中山医院医疗队员竖起大拇指:“谢谢医护人员的精湛医术和辛勤照护,让我可以那么快地好起来。康复后,我想用小提琴为你们拉一首歌,也希望你们能早日平安回家!”

病的时间久了,有人开始沉默,甚至厌世。不论是李锋、潘文彦,还是居旻杰、刘凯,这支医疗队里的很多医护人员,都开始注意到重症患者尤其是老年患者心理上弥漫着的这股气息。

2月1日,根据武昌区疫情防控部署,武昌区检察院成立了疫情防控应急突击队。该院第四检察部主任刘晓明第一个报了名,他被任命为突击队队长、临时党支部书记。成立当日,这支由10名志愿者组成的突击队就接到任务——为定点医院武汉天佑医院运送物资。第二天又增加了新任务——为湖北大中中医院运送每日三餐。

与此同时,医疗团队密切关注他的身体情况,不断调整治疗手段和用药。“高龄,有很多基础疾病,身体底子本身就比较弱,又加上了疾病的打击。”李锋说,对这类高龄患者,治疗没有什么秘诀,就是拿出大家所有的经验,全神贯注病人身体上的每一个细节变化,对症治疗,但务必“走在病情发展之前”。

“我比以前好很多啦,很快就可以回家了!”

当初这名老先生也是这样的状态。李锋还注意到,他的床头柜上总是叠着一份又一份的盒饭,这是每天的早中晚三餐,有的他几乎没有动过。

刘晓明说,过去的一个月过得既短暂又漫长。短暂是因为每天一睁眼就有做不完的事,一个月很快就过去了;漫长是因为他心里始终装着对母亲撒的“谎”,现在还要把这个“谎”继续圆下去。

受市场影响,2019年中交地产房地产销售业务毛利率降至25.01%,期内,中交地产对重庆、嘉兴、青岛、长沙等城市的数个项目进行了存货跌价计提准备,共计4.21亿元,其中,仅位于重庆、天津的两项目本期计提减值准备就近3亿元。

赛跑:“自己冷点累点

对非金融企业收取的资金占用费本质上是资金利息。据鲁桂华介绍,“其他非金融企业向中交地产提出借款需求,中交地产收取资金的利息,再形成收益。这属于中交地产将央企资金和资源变现的行为,与其主营的房地产开发业务无关,赚取投资收益对中交地产经营规模的帮助并不大。”

音勇在隔离酒店大厅总机台值班,接听记录隔离人员需求。

中山医院支援湖北医疗队ICU医生居旻杰,难忘与这位老先生初次见面的情形,“人很萎靡,说话都没有力气,没有生机。经过一段时间治疗,他的情况才变得越来越好,后来还在病区里唱起了歌。”医生们后来知道,这位老先生其实是某爱乐乐团的小提琴演奏家。

虽然害怕,但刘晓明和另外13名志愿者还是去了。

武昌区检察院隔离点工作队对照花名册,为进入隔离人员房间清理做准备,交待相关注意事项。

善意:“我一直骗她在单位上班呢”

中山医院挂起海报,夕阳照亮所有人回家路

所有人都行动起来。老爷爷没有力气吃饭,但必须补充营养,潘文彦就带领护理团队,一口口喂他吃饭,这一喂就得30分钟以上,护士还得每隔20分钟来问问:是不是口渴了,是不是要喝点温水?晓得老爷爷爱吃面食,还爱吃肉,轮休的护士还会把自己的“口粮”——午餐肉,放到潘文彦的宿舍外,让她务必带到。同时,所有护士轮流承担起包括老爷爷在内的所有老人家的生活护理,清洁擦身、换洗衣物,全部承包。老爷爷与家人“失联”了,李锋等男队友们还捐出了一次性内衣,尽可能让他舒服些。

定点隔离酒店离武昌区检察院并不远,可一旦踏进隔离酒店的大门,就意味在接下来一段时间内,必须停止与外界的接触。刘晓明去隔离酒店的那天穿着厚厚的防护服,带了两层口罩。“隔离酒店几乎每天都有人确诊,任何地方都可能有病毒,说不害怕那是假的。”

造血能力不足,中交地产转而依靠借款融资来维持资金链运转。数据显示,2019年,中交地产投资活动产生的现金流量净额则由上一年的-0.77亿,继续加大到-7.71亿元,筹资活动产生的现金流入同比增长108.67%至219.69亿元,其中64%用于偿还债务支付的现金,约141.29亿元,筹资活动产生的现金流量净额约64.39亿,2019年全年,中交地产获得的现金流量金额仅10.56亿。

■本报首席记者 唐闻佳

据了解,这家方舱医院以中医为特色,汇集了最顶级的中医专家资源。国家中医药管理局牵头成立的中医国家队,承担了这家医院的救治工作。中央指导组专家组成员、中国工程院院士、天津中医药大学校长张伯礼任名誉院长,中央指导组专家组成员、北京中医医院院长刘清泉任技术院长,医疗队由来自天津、江苏、河南、湖南、陕西五省市的209名专家组成。这里收治的新冠肺炎患者以轻症为主,发挥中医药治疗新冠肺炎的优势。

“爸爸,你一定要好好吃饭,好好配合医生,好好治疗,我们一定会团圆的。”李锋记得女儿对父亲的这些叮嘱。“就是一分半钟的通话,老人流下了眼泪。我不知道他们多久没有通话了,那个画面我自己将会记很久很久。”李锋说,那是2月23日,他接触老先生的第10天。你可能会感叹精神力量的神奇,就在那天之后,老先生的情况开始往越来越好的方向发展了,他整个人的精神状态也不一样了。

根据武昌区疫情防控工作的统一安排,武昌区检察院又承担了对定点隔离酒店进行看护值守的任务。这是一个危险系数和工作难度都十分大的任务。刘晓明再次主动请缨:“我是突击队员,有防护经验,让我去。”

类似的“谎言”在不少队员家中都有。有的是队员们怕家人担心,向家人撒的“谎”;也有的是家人怕影响队员的工作,向他们撒的“谎”。

如今,摆在中交地产面前的是“央企老大哥”中海地产约3771.7亿港元的合约销售额和保利地产(600048,股吧)4618.48亿的销售成绩,底色并不好看的中交地产在李永前带领下能否逆势突围,新的一年,中交地产将交上怎样的答卷,和讯房产将持续关注。